【2020年末最新】RENOSYの不動産投資の勧誘を受けて

不動産投資を学ぶのに役に立つ

30代会社員のなおつんです。

このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

 

先日、大手不動産会社「RENOSY」からワンルームマンション投資の勧誘を受けたその時の様子や勧誘の方法について個人投資家の私が語っていきます。

投資の中では何かと物議を醸す事が多いワンルームマンションですが、私は不動産投資に興味があるので勉強しているさなか、自らRENOSYの開催する面談(投資相談)に申し込みをして勧誘を受けてみました。

ウェブで面談に申し込みの完了した瞬間に電話が鳴った

RENOSYを知ったのはソーシャルレンディングについてのブログ記事を書こうとして、運営会社の情報をネット調べていた時に知りました。

RENOSYを運営する株式会社GA technologiesは資本金が11億円以上ある比較的大きな会社です。

 

面談にはウェブで申し込むことが出来て、その際に個人名や住所・メールアドレスなどを入力する必要があります。

申し込みフォームに全て記入して面談の申し込みが完了すると、後日連絡が来て面談の日程などを調整するという流れでした。

 

私が申し込みを完了したのがちょうど20:00時頃だったのですが、申し込みが終わった瞬間に私の電話が鳴りました。

「もしや!」と思って電話に出てみると案の定RENOSYからの電話で、さっそく面談の日程などの都合を聞かれました。

私自身、遅い時間の電話を掛けてくる事に関しては何も問題ありませんし、こちらから申し込んだ事なので文句はありませんが、素朴に思った事は「販売に関してずいぶんと積極的だなー」と感じた事くらいです。

今はコロナ禍の真っ最中であるのと、地方在住の私は会社まで出向いて面談するほどの時間は無かったので、オンライン面談をする事になりその日は日程の予約をする事になったのでした。

オンライン面談の初日

オンライン面談は土曜日の午前中に行われました。

事前のメールにて面談の日程やBellFaceを使って行う事やその接続方法などが通知されており、私の担当する営業マンからは約束の時間ぴったりに電話が掛かってきました。

BellFaceについて簡単に解説しておくと、オンラインで資料などを共有しながら音声だけは電話で会話するといった仕組みのサービスです。ZOOMやTeamsのように音声も画像もオンライン上で行うものと少し違う事が特徴です。

面談の内容は簡単な紹介から始まり、私の現在の金融資産額の聞き取りや将来必要になる老後資金などを試算して、毎月どのくらいの積み立てや投資が必要かを教えてくれました。

私の場合は約6,000万円が必要という結果になり、この6,000万円を今後どうやって集めるかという話から始まります。

「現状を知る」⇒「目標を定める」⇒「手段を選ぶ」というのは全てにおいて基本的な事で、私も仕事ではこの事を日々上司から指導されているので理解はしている方だと思います。

今回のRENOSYの例に当てはめて考えると、

①「現状を知る」今いくらのお金を持っているのかを知る=金融資産額の聞き取り
②「目標を定める」いつまでにいくら必要なのかを知る=老後どのくらいのお金が必要かを計算する
③「手段を選ぶ」目標を達成に向けた適切な手段を選ぶ=どの投資手段が適切かを提案する

RENOSYの営業マンは不動産を売るのが仕事ですから、①~③をストーリー立てて顧客に説明し不動産投資を促すというのが販売手法のようです。

 

紹介された投資用ワンルームマンションはざっくりと以下のような内容でした。

物件価格:約4,000万円
物件所在地:東京都心
専有面積:約40㎡
間取り:1LDK
構造:鉄筋コンクリート

営業マンの発言にモヤモヤ…

 

私の担当をしてくれた営業マンは、見た目が20代後半くらいの方でした。

話し方は少々早口であるものの、内容を聞く限りでは不動産についてよく勉強されているなといった感じでハキハキと説明をしていくといった感じでした。(営業マンだから不動産に詳しいのは当たり前か。)

 

この営業マンと会話をする中で少し引っかかる事があったのは、私の意見に関して少し否定的な口調が混じるところがあった事です。

私はサラリーマンで得られた給料の大半を投資に回している個人投資家なので、投資に関してはそれなりの哲学と思想を持って投資をしていますが、それを否定するような発言が見られました。

私が「不動産投資をするからには、毎月のキャッシュフローはプラスにしたい。」と言った事に対して「いや、それは無理ですね。不動産投資は基本的に毎月の持ち出しは必要ですよ。」という返事があった事がこの営業マンに対して少し懐疑的になった出来事でした。

不動産投資は毎月のキャッシュフローが絶対マイナスになる!?

ビジネスの原則として「モノを売る」行為は売る側が儲かるのが基本中の基本です。

今回のRENOSYの不動産投資においても例外ではなく、売り手である営業マンの一番の関心事は自社の利益になります。

そのため販売物件にどのくらいの粗利があるか、管理費や手数料などの含めた時の利益がどのくらいあるかなどの計算式は会社として必ず存在するはずで、営業マンとして自社の利益を考える事は普通の事です。

しかし、不動産投資では毎月のキャッシュフローがマイナスになる事を私に断定的に言った事には違和感を感じます。

「毎月のキャッシュフローはプラスにしたい」という私の意見に対して「確かにそういう考え方もありますね。」という返答であれば、まだ私の感じ方が違ったかもしれませんが、「いや、それは勘違いですよ!」と否定的に言われ事が残念に思いました。

良い不動産物件であれば毎月のキャッシュフローがプラスになる事があるのは私でも知っている事です。

この営業マンは自社が販売する物件は全てキャッシュフローがマイナスになるように意図的に計算して提案しているのか、そもそも不動産投資はそういうものと信じ切っているのかは分かりません。

 

この営業マンは「次回は投資のリスクを説明させてください。」という話をされていたので、次回の約束を取り付けてその日は面談を終了しました。

信頼が先か、利益が先か

「この人だから買いたい!」という動機から来る購買意欲から契約に繋がるケースは色々なビジネスの現場ではかなり存在すると思います。

その商品が魅力的な事はもちろんですが、それ以外にも営業マンが顧客の事を考えて提案してくれたという感情的な部分もかなり大きいはずです。

この場合は多少値段が高くてもお客さんは喜んでお金を出しますが、会社によっても大きく利益が出るのでWin-Winな取引きという事になります。

大事なのは営業マンが顧客の事を考えて提案した「感じを出す」という事がポイントで、実際に本当にお客さんの事を考えたかどうかは別です。

その理由は営業マンの第一の優先事項は会社の利益であり、顧客のためというのは二の次だからです。

もちろんビジネスは顧客の信用が先に出来て後になって利益を生むのが本質ですし、人の役に立つ事が企業の価値という真実には私も共感しています。

不動産販売の場合はそれが曖昧になっている可能性が高く、買い手の「投資で儲けたい」という心理をうまく利用して売り手は利益を出す事があるようです。

もちろんRENOSYがそうだとは言いませんが、お客さんが「RENOSYから不動産を買って良かった」と思える日が来るのかは答えが出るのが何十年も先になるのですぐに判断は出来ませんが、少なくとも不動産投資を販売する業者は、「儲けたい」という顧客の心理を金にするビジネスです。

オンライン面談2日目(最終日)

不動産投資の物件は「この人から買いたい」よりも、「商品がどうであるか」を徹底的に検証して判断する必要があります。

これは前回のオンライン面談から私が学んだことです。

 

そんな中、オンライン面談の2日目はスタートしました。

前回のモヤモヤ感は多少残りながらも2回目はリスクの説明をされました。

不動産投資のリスクは主に6つあるようで以下の内容を説明されました。

1、家賃下落のリスク
2、空室のリスク
3、物件価格下落のリスク
4、災害のリスク
5、金利上昇のリスク
6、会社倒産のリスク

これらのリスクに関してRENOSYはどのように対処しているかを説明してもらいました。

不動産投資のリスクに関しては様々なネットの記事で語られているので、ここでは細かく説明はしませんが、リスクをきちんと説明する義務を果たしている事には好感が持てました。

また、所々で「質問はありませんか?」と聞いてくれたのも営業マンとしては評価は高いのですが、前回の事があったので私も聞き流し状態になっていました。

結局この2回目の面談でこの商談は最後になったのですが、説明が全て終わった後に営業マンに「今までの話を聞いて、投資をしたいというお考えはありますか?」と結論を迫られた時には、私の中ではすでにお断りする事は決まっていました。

私はこの物件に投資は出来ない

 

「検討しましたが今回は購入しません。」と伝える前に、営業マンとは前回と同じようなやり取りを何度かしました。

私の疑問点は、「毎月のキャッシュフローはプラスか、最悪でもトントンくらいだと考えている。」でしたが、これに対しての営業マンの返答は「毎月キャッシュフローでプラスはあり得ない。そもそもの目的は老後の資産形成ではなかったか?それなのになぜそこまで短期的なキャッシュフローにこだわる?」という押し問答です。

結局営業マンからは「不動産投資は辞めた方がいいですよ。」という話をされ、そこで試合終了となりました。

結果的に両社ともモヤモヤした感じが残ってしまった面談でしたので、私も良い方など反省すべきところはあったかも知れませんが、不動産投資は数千万円以上の買い物なので疑問に思った事や少しでも納得いかない事はきっちり明確にした方がいいという事だと改めて感じました。

 

まとめ

今回のRENOSYとのオンライン面談で学んだことをまとめます。

・基本的に不動産業者が勧める物件は疑う
・営業マンが勧める物件をそのまま購入するとキャッシュフローはマイナスになる
・これを半面教師にして、今後は自分も「言葉」をうまく使わないと顧客が逃げる

個人で不動産投資をやる場合は、マンション管理会社を探して交渉したり、銀行で融資の相談をしたりなど、最初はかなり手間が掛かると聞いています。

一方で今回のようなワンルームマンション投資は、基本的に投資家にとっては手間いらずで「全部お任せ」という事が最大のメリットです。

この「お任せ」にかかる費用は売り手の利益になり、自分たちの手の内の業者を仲介するだけで利益を乗せて投資家に負担させていると考えられます。

これらの見えないコスト構造を全て分かったうえで、それでも全部お任せするのは選択肢としてはアリかも知れませんが、初心者にとってはかなり危険な罠かも知れません。

この事から不動産投資については自分でももっと勉強していく必要があると強く感じました。

 

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ぜひ興味があれば別の記事を読んでいただきお役に立てればと思います。

なおつん Lv.若手平社員

30代会社員のなおつんです。
このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

私は製造業(メーカー)の営業系の部署で働いており、年に数回海外出張もします。

個人投資家として様々な投資案件もチャレンジしてFIREを目指して奮闘中です。
会社員や投資家の方にとって有益な情報を発信しています。

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