不動産投資型クラウドファンディング「i-Bond(アイボンド)」の特徴を解説

ソーシャルレンディング特集

30代会社員のなおつんです。

このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

私はサラリーマンとして会社勤めをしながら毎月もらった給料のほとんどを投資につぎ込む個人投資家です。

今回は不動産投資型クラウドファンディング「i-Bond」について特徴を解説していきます。

このサービスは「株式会社マリオン」が運営し、投資家から集めた資金を元に不動産を取得・購入し運用する不動産投資型クラウドファンディングです。

「クラウドファンディング」と「ソーシャルレンディング」の違いは、サービスを提供する業者によって変えているものや、最終的な投資先が自社不動産か他社への金銭融資かによって区別されていますが、ここでは明確に区別はしていません。

なおつん(左)
なおつん

他のソーシャルレンディングについてもっと学びたい方は、別の記事で詳しく解説しているので下のリンクを参照してください。

関連記事:ソーシャルレンディング投資のメリットとデメリット

「i-Bond」の概要

出典:i-Bond

i-Bondは2019年5月に新しくサービスを開始していますが、不動産証券化商品の販売実績は2009年からの累計で120億円に到達しています。

i-Bondの運営スキームと投資家への分配の仕組みは、クラウドファンディングサービスのiBond(株式会社マリオン)が不動産の賃貸を運営することによって得られる利益が原資となっています。

私たち投資家は直接不動産を運営しなくても少額から出資する事が出来て、しかも後はi-Bondにお任せというサービスです。

クラウドファンディング業者は営業手数料として利益の一部を受け取るという仕組みです。

この仕組みによって投資家に分配される金額の範囲(利回り)はクラウドファンディング業者によってかなり幅がありますが、銀行預金の金利が極端に低い現在i-Bondでは「お金の第3の置き場」というキャッチフレーズによってサービスを展開しています。

i-Bondの詳細な特徴については後で詳しく解説します。

「i-Bond」が募集するファンドの概要は?

サービスの概要をより理解するために実際にどのようなファンドがあるのか、i-Bondが募集しているのファンドの詳細について紹介します。

予定分配利回り:1.50%(税引前)
最低出資金額:1万円
募集期間:無期限
出資先(カッコ内は出資比率):
1、住居(50~100%)
2、オフィスビル(0~50%)
3、商業施設(0~50%)
4、ホテル(0~50%)
5、ヘルスケア(0~50%)
出資対象地域(カッコ内は出資比率):
首都圏(70~100%)
政令指定都市(70~100%)
中核市(0~30%)

他のクラウドファンディングやソーシャルレンディングサービスと違うところは、投資家から預かったお金を首都圏を中心とした住居などいくつかのマンション不動産に分配して出資している点です。

他のサービスでは特定の不動産や特定の事業に対してそれぞれファンドとして募集しているので、i-Bondのような募集方式は珍しいタイプといえます。

 

例えば上記のファンドに10万円運用した場合は、予定分配率が1.50%なので1年後には投資元本と合わせて101,500円が返ってくる事になります。

ここからさらに20.42%の税金が引かれて、最終的に残るのは1,469円となります。

なおつん(左)
なおつん
分配金には20.42%の税金が掛かり、分配金が支払われる時に自動的に天引きされます。

「i-Bond」を始める⇩

「i-Bond」の特徴

ここからはi-Bondの特徴をさらに詳しく紹介していきます。

最低出資額は1万円から

i-Bondが募集するファンドの最低投資額は10,000円と投資初心者にとってはかなりハードルが低いといえます。

この点においては他のクラウドファンディングも1万円からのサービスがスタンダートになってきているため標準的といえます。

投資を始めるときに「損したら怖い」という心理が働きますが、1万円から出来るならやってみようと思える人も多いと思います。

 

優先劣後方式を採用している

i-Bondは「優先劣後方式」を採用しています。

「優先劣後方式」については関連記事で詳しく解説していますが、投資家の元本の安全性をかなり高めリスクを軽減してくれる仕組みです。

関連記事:ソーシャルレンディング投資のメリットとデメリット

 

株式会社マリオンの劣後出資分は5%なので他の業者と比較すると低めで、多い業者だと30%まで劣後出資をしているところもあります。

運用失敗によって損害が出た場合は5%まではマリオン側が負担しますが、それ以上の損害が出れば投資家の元本を毀損することもあります。

 

利回りは業界でもかなり低めの設定

ソーシャルレンディングやクラウドファンディングの平均的な利回りは4~7%程度ですので、i-Bondの1.5%は業界でもかなり低めの設定です。

それでも銀行に預けておくよりはかなり高い利回りですので、これは投資の考え方次第になりますが、銀行預金は安全性が非常に高い事を比較するとi-Bondは元本は保証されない事は念頭においた方がいいです。

「i-Bond」を始める⇩

運営会社の概要

i-Bondを運営する「株式会社マリオン」ついても紹介します。

以下が会社の概要です。

会社名:株式会社マリオン
所在地:〒162-0067 東京都新宿区富久町9番11号
TEL:03-3226-7841(代表)

代表取締役社長:福田敬司
資本金:1,387,642,720
設立:1986年11月
事業内容:不動産賃貸サービス、不動産証券化サービス

クラウドファンディングを始める会社の多くは本業が不動産をメインで事業を行っています。

この理由は色々あるようですが、一番の理由は「不動産を購入・運用するための自己資金が無い」場合と「自己資金があっても他人資本で運用してリスク回避する」などの理由があるかと推測していますが、株式会社マリオンがどちらかは分かりません。

株式会社マリオンは決算情報を公開しているので直近のデータの一部を紹介して、会社の業績を簡単に分析してみます。

<貸借対照表>
総資産:16,079,330(千円)
純資産:3,809,955(千円)
現預金:1,365,215(千円)
自己資本比率:23.7%
<損益計算>
売上高:3,769,291(千円)
経常利益:386,033(千円)
当期純利益:258,157(千円)

まず財務健全性ですが、自己資本比率が23.7%あり、総資産に対しての現預金も豊富にあるため手元資金が潤沢にあり財務状況は健全と思われます。

利益率に関しても、計算上ではじき出せる売上高経常利益率が約10.2%もあるのでかなり高い利益率を誇っています。

他の不動産事業者の決算状況を見ていると、利益率がわずか1%台の企業もあるなかでマリオンは健闘している会社といえそうです。

なおつん(左)
なおつん

決算状況を公開しているのは投資家にとって非常にありがたく信用性が高い企業だと判断出来ます。

 

投資のリスク

ソーシャルレンディング及びクラウドファンディング投資において必ず理解しておかなければいけないのが「投資のリスク」です。

全てのソーシャルレンディング投資にもいえる事ですが、最大のリスクは事業者の貸し倒れや運用の失敗です。

業者を通して出資したお金ですが、もし事業者の業績が振るわなくなったり資金繰りが悪化した場合は、投資したお金が投資家に戻ってこなくなる可能性があります。

今までにこういった貸し倒れなどの事故が発生していない業者であっても、今後も安全性を保証するものではありません。

ソーシャルレンディングを運営する大手の企業であっても過去に貸し倒れなどの事故も実際に発生しています。

 

リスクとリターンを各自で判断して投資されるようにお願いいたします。

さいごに

i-Bondの特徴をおさらいしておきます。

<i-Bondの特徴まとめ>
・1万円からの少額投資が可能で投資初心者フレンドリー
・優先劣後方式は安全性が高いが割合が5%と低め
・利回りは業界でも低い設定
・会社の業績は今のところ健全と判断出来る

今後の運営に期待したいところですが、個人的には分配利回りが1.5%と低い事が一番気になるるポイントです。

ファンドの安全性がスバ抜けて高いのであれば1.5%でも投資としては十分に視野に入りますが、安全性は保障されていないクラウドファンディング投資において、リスクとリターンのバランスを考えるとこの辺りはi-Bondのファンドに改善の余地はありそうです。

なおつん(左)
なおつん

もし、「i-Bond」に興味がある方は一番下にリンクを貼っておくので、ご自分でも検討してみるといいでしょう。

このブログでは会社員や学生さんの役に立つ情報や考え方を発信しています。

ぜひ興味があれば別の記事を読んでいただきお役に立てればと思います。

「i-Bond」を始める⇩

なおつん Lv.若手平社員

30代会社員のなおつんです。
このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

私は製造業(メーカー)の営業系の部署で働いており、年に数回海外出張もします。

個人投資家として様々な投資案件もチャレンジしてFIREを目指して奮闘中です。
会社員や投資家の方にとって有益な情報を発信しています。

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