ワンルームマンション投資は99%失敗するが、投資信託と比較するとどうなる?

不動産投資を学ぶのに役に立つ

30代会社員のなおつんです。

このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

ここ最近よく広告などに出てくる「ワンルームマンション投資」は、2000年頃から盛り上がりを見せて近年でも根強い人気がある投資です。

不動産経済研究所の資料から引用

今回は「ワンルームマンション投資は99%失敗する」という内容について解説していきますが、実際にワンルームマンション投資と私も推奨している投資信託とどのくらいの差があるのかを検証します。

私は個人投資家として資産運用の実績をこのブログで公開しているので、気になる方は関連記事もぜひご覧ください。

また、実際に私が「ワンルームマンション投資」の勧誘を大手不動産会社の営業マンから直接受けた時の話も記事にしてあるので、合わせてご確認ください。

ワンルームマンション投資は99%失敗する

株式投資や投資信託などの様々な投資がネット上で気軽に購入できる時代になりましたが、なお根強い人気を誇っているのが「ワンルームマンション投資」です。

ネット上の広告にも良く出てくる事を考えると、不動産会社も相当な広告費を使い販売に力を入れている事が伺えます。

その一方で、ワンルームマンション投資に関しては失敗する人が多く、99%が投資に失敗すると言っても過言ではないようです。

なぜ失敗をしてしまうのかという理由は以下のような原因があると考えられます。

① ワンルームマンションを販売する不動産業者がまともな物件を紹介しない
② 投資家(顧客)が紹介された物件の良し悪しを正しく判断できない

これらの原因について深堀りして解説していきますが、もちろん全ての不動産業者がこういった顧客に不利になるような物件を紹介している訳ではないと思いますし、中には真剣に顧客の事を考えて商売をしている業者もあるので、その点はご理解ください。

① ワンルームマンションを販売する不動産業者がまともな物件を紹介しない

不動産業者がワンルームマンションを積極的に販売する理由は、会社の「利益」を得るためです。

ビジネスの基本はモノを安く仕入れて高く売るという事ですので、不動産に関しても全く同じといっても良く、不動産を顧客にいかに高く買わせるかが商売の肝となります。

そもそもワンルームマンション投資のビジネスモデルは、投資家(顧客)が不動産業者から物件を購入して、それを他人に貸し出す事で家賃収入を得るという仕組みです。

物件を購入するにあたり、金融機関でローンを組む場合が多いですが、不動産業者と仲の良い金融機関を紹介されるケースがほとんどです。

不動産投資のイメージ図

 

投資家は家賃収入をローンの返済に充てたり、修繕費や管理費、広告料、税金などの費用を支払い、手元に残ったお金が純利益となる構造です。

ワンルームマンション投資において、不動産会社が物件を販売して儲かるという事は、つまり顧客が損をするという事とイコールになりますが、ここは営業マンの腕の見せ所で「マンションのオーナーになって収益が出る」「老後の年金代わりになる」「節税にもなる」などいう甘い勧誘によって販売をします。

紹介される物件は、大都市の駅から近い利便性が高いマンションである事が多いため、物件自体はそこまで悪くは無いのですが、販売価格が上乗せされることで市場価格よりも高額であったり、マンションの管理手数料が高いなどと言った条件が付く事が多いです。

つまり、投資には向かない高額の物件を顧客に買わせて利益を出すという仕組みである事が多いのが現状です。

② 投資家(顧客)が紹介された物件の良し悪しを正しく判断できない

プロの不動産投資家は物件価格はもちろん、不動産の耐用年数や諸経費の計算、さらには空室のリスクや家賃下落のリスクなど多岐に渡る項目を厳選し、長期的な利回りなどを綿密に計算して購入すべきかどうかの判断をします。

不動産投資は「投資」というよりも、「不動産賃貸業」というビジネスそのものだといえます。

一方でワンルームマンション投資を始めようとする顧客は、その点においてはほとんど素人と言っても良く、営業マンに言われるがまま購入するケースもあるようです。

素人が「儲かりそう」という理由だけで購入すると確実にカモにされます。営業マンは普段から数多くの人を相手にしている事もあり、饒舌で非常に巧みな説明と勧誘をしてきます。

私が以前不動産会社からワンルームマンション投資の勧誘を受けた時には、「年収が高くて素晴らしいですね。」とか「コロナ禍で副収入が欲しいですよね。」といった謳い文句を言われました。

この時の私は最初から断る気でいたので、ウマい勧誘には乗りませんでしたが、褒められて悪い気をする人はいません。

しかし、全ての投資は「感情的」に考えるのではなく、「合理的」に判断をする必要があるのですが、褒められて良い気になることでつい契約をしてしまうというケースが散見されるようです。

ワンルームマンション投資が失敗する理由

ワンルームマンション投資は99%失敗する代表的なその他の理由は以下の通りです。

① 売却時には大きく値下がりがした
② 修繕費が意外と高額になった
③ 空室のリスクを考慮していなかった
④ 家賃下落のリスクを考慮していなかった
⑤ 節税効果が意外と低く税金が重くのしかかった
⑥ 老後の年金代わりになるような投資ではなかった
⑦ 売るに売れない状況になり相続も難しくなった
⑧ 家賃保証の契約が改悪された(家賃保証がある場合)

これらの要因以外にもワンルームマンション投資には様々な失敗の要因があり、契約時にはなかなか想定できていた人も少ないと推察します。

もし、想定と違って大きな赤字になっても「最終的に購入の判断をしたのお客様の責任です。」と言われてお仕舞いですし、不動産を販売した会社が責任を取ってくれるケースは本当に稀です。

「投資は自己責任で」と言われるのはこれらが理由であり、特にワンルームマンション投資は取引金額が高額になるため良く考えて行う必要があります。

なおつん(左)
なおつん

旨い話は向こうからやって来ませんよね。

本当に儲かる話ならば、人に教えないで自分でこっそりやって儲けた方が得策です。

 

ワンルームマンション投資と投資信託の利回りを比較

ワンルームマンション投資が失敗する人の多くは、営業マンの言われるがまま甘い勧誘に乗せられて合理的な判断が出来ずに判子を押してしまう人です。

ではワンルームマンション投資は実際はどのくらい儲かるのかを検証するために、優秀な投資信託と比較してみます。

次から出てくる比較表にはいくつか欠点もあり、ワンルームマンション投資においては、物件価格と家賃収入を合計したものが資産価格となっている事や、実際に発生する修繕費や管理費は利回りを変化させる事で簡易的に計算をしている点には注意ください。

なおつん(左)
なおつん

例えば、

諸費用を考慮しない場合 ⇒利回り8%
諸費用を考慮する場合 ⇒利回り5%

など簡易的な計算方法を採用しています。

ワンルームマンション投資と投資信託の特徴を比較

まずはそれぞれの投資の特徴を比較していきます。

ワンルームマンション投資投資と投資信託の運用を比較して大きく異なる点は、投資金額が違うという点です。

ワンルームマンション投資の場合は最低でも数百万~数千万円が必要になりますが、投資信託はネット証券を使えばたった100円から購入出来る場合もあります。

ワンルームマンション投資は金融機関のローンが利用できるとは言え、心理的なハードルは非常に高いといえます。

また、ワンルームマンション投資はすぐに現金化出来ない事が難点です。物件を売却するためには不動産会社へ相談しそれなりの費用と時間も掛かります。

キャッシュフローとは何かというと、運用している時に手元に現金が残るかどうかという事です。

ワンルームマンション投資に限らず不動産投資の場合は、家賃収入という現金が手に入る一方で、投資信託は、分配金をあえて出さずにファンド内で再投資してくれる商品が多く、この場合は手元に現金が入ってくる事はありません。

ワンルームマンション投資と投資信託の長期運用の成績を比較

ワンルームマンション投資と投資信託に同じ金額投資をして、長期間運用した場合どのような結果になるかを考えてみます。

今回は簡易的な計算によって利回りを計算していますが、あまり不公平にならないように、前提条件を少しずつ変更しながら運用成績を計算していきます。

比較1
前提条件① どちらも初期投資額を1,500万円から運用開始
前提条件② どちらも運用利回り5%で計算
前提条件③ ワンルームマンション投資は入居率100%で家賃下落もなし
前提条件④ どちらも税金は考慮しない

初期の投資金額はどちらも1,500で35年間運用した場合、その差は歴然で投資信託の圧勝となりました。最終的な運用成績の差は3,800万円にもなりました。

その違いの一番の理由は、ワンルームマンション投資が単利なのに対して、投資信託は複利での運用となっている事ですが、これではワンルームマンション投資がかなり不利になってしまうので、少し条件を変更して再計算します。

 

比較2
「比較1」から変更した点は赤文字となっています。
前提条件① どちらも初期投資額を1,500万円から運用開始
前提条件② ワンルームマンション投資の運用利回りを8%に変更
前提条件③ ワンルームマンション投資は入居率100%で家賃下落もなし
前提条件④ どちらも税金は考慮しない

ワンルームマンション投資の利回りを5%から8%まで引き上げた場合は上記のような運用成績になります。

運用成績は最初はワンルームマンション投資の方に軍配が上がりますが、19年目から投資信託の成績がワンルームマンション投資の成績を超えるようになります。

それでも35年間運用した場合は、投資信託の運用成績が勝り、その差額は約2,300万円となります。

やはりワンルームマンション投資の単利に比べて、投資信託の複利の力は凄まじい事が理解できると思います。

 

比較3
前提条件① どちらも初期投資額を1,500万円から運用開始
前提条件② ワンルームマンション投資の運用利回りを7%に変更
前提条件③ ワンルームマンション投資は入居率100%で家賃下落もなし
前提条件④ 投資信託には利益に対して20.315%の税金を毎年掛ける

比較2からの変更点は、ワンルームマンション投資の利回りを8%から7%に変更し、投資信託の利益に対して毎年20.315%の税金を掛けた事です。

ワンルームマンション投資の利回りを8%から7%に変更した理由は、管理費や修繕費その他諸費用を勘案したためです。

この場合はワンルームマンション投資が有利となり、運用25年目からようやく投資信託が巻き返すという結果になりました。

35年間運用した結果の差額は約1,500万円となり、最終的には投資信託が勝っています。

比較4

ワンルームマンション投資は35年間でローンが終了して、その後はほとんど家賃収入になるという場合を想定しての計算もしてみました。

実際に不動産会社の営業マンが言うように、老後の年金代わりになると想定して比較をしてみました。条件は以下の通りです。

前提条件① どちらも初期投資額を1,500万円から運用開始
前提条件② ワンルームマンション投資の運用利回りを5%に変更
(ワンルームマンション投資のみ35年後以降は利回り10%の単利計算)
前提条件③ ワンルームマンション投資は入居率100%で家賃下落もなし
前提条件④ 投資信託には利益に対して20.315%の税金を毎年掛ける
前提条件⑤ 投資期間を35年から50年に延長

ワンルームマンション投資のローンが35年で終わり、その後は利回り10%として計算した結果が上記のようになります。

ローンが終了した35年目以降はワンルームマンション投資の収益がわずかに上向きになりますが、結果からも分かるように最終的には投資信託が軍配が上がっており、ワンルームマンション投資との成績の差は7,500万円にもなります。

ワンルームマンション投資と投資信託の比較グラフの欠点

先ほどもお伝えした通り、ワンルームマンション投資と投資信託を同じ金額で長期間運用した場合の結果を比較した前項のグラフには大きな欠点もあります。

まずは、ワンルームマンション投資のグラフには家賃収入の積み上げ以外にも、マンションの価格そのものも含まれている事です。

厳密に言えば、ワンルームマンション投資においては、物件価格は年々下落する傾向にありますし、家賃下落リスクもあります。

また、入居者が入れ替わる際にも空室の期間があり、この期間は家賃収入がゼロとなってしまいますが、これも計算に入れていません。

今回の比較を見て一番伝えたいことは、よっぽど条件の良いワンルームマンション投資でなければ、投資信託の運用成績には勝てないという事です。

成績が良かった投資信託でも、実際に運用していくと株価の暴落によって大きく資産を減らしてしまう事もあれば、ワンルームマンション投資においても大規模な修繕や管理費の高騰などによって資産は運用成績は減ってしまいます。

あくまでも計算上では投資信託の複利の力は時間が経てば経つほど大きくなり、相当条件の良いワンルームマンション投資でなければ太刀打ちが出来ないという話だと理解していただければと思います。

まとめ

ワンルームマンション投資は99%失敗をするという解説をしてきましたが、そこまでリスクを侵すくらいなら、「つみたてNISA」や「iDeCo(イデコ)」などの制度を活用して投資信託を購入した方がよっぽど良いという事が私の結論です。

それでも実際に不動産投資をしている人の話では、それなりに知識を付けて実践出来れば不動産投資はかなり美味しい投資だという事も事実なようです。

投資全般に言える事ですが、営業のカモにならずに自分で見極めて判断する目を養う事が一番の近道だといえます。

このブログでは会社員や学生さんの役に立つ情報や考え方を発信しています。

ぜひ興味があれば別の記事を読んでいただきお役に立てればと思います。

なおつん Lv.若手平社員

30代会社員のなおつんです。
このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

私は製造業(メーカー)の営業系の部署で働いており、年に数回海外出張もします。

個人投資家として様々な投資案件もチャレンジしてFIREを目指して奮闘中です。
会社員や投資家の方にとって有益な情報を発信しています。

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