【不動産を学ぶ】抵当権と根抵当権とは?

不動産投資を学ぶのに役に立つ

30代会社員のなおつんです。

このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

今回は不動産で部屋を借りるときや家を購入する時に良く聞かれる「抵当権」と「根抵当権」について解説します。

「抵当権」の意味

家を建てるときや中古物件を購入する時には、不動産屋さんや住宅メーカーの開催するイベントなどに行くと思って検討しますが、特に家を買う場合は現金一括で買う人は少なく、ローンを組んで毎月返済する事になる人が多いと思います。

でも、もし不況になって会社が倒産などしてローンが返せなくなった場合の事を考えてお金を銀行から借りるときには2つの方法でローンの保証をする事になります。

1、保証人を付けて保証する。

このケースは良く聞かれるパターンですが、お金を借りるときには自分の親や親戚などを「保証人」になってもらってお金が返せなくなった場合に代わりに返してもらう方法です。

「保証人には絶対なるな!」と言われている通り、いったん保証人になってしまうと、最初にお金を借りた人に代わってお金を返さなければいけなくなるため、後々非常にトラブルになりやすいものです。(厳密に言えば保証人と連帯保証人がありますが、ここでは省略します。)

いざという時に保証人がお金を返してくれれば、銀行も安心してお金を返すことが出来ます。

 

2、不動産に抵当権を付ける

前項で説明した保証人を付けてローンを組む場合、保証人になってくれる人は相当強い信頼関係のある人でないと難しいですが、保証人になってくれる人がいない場合に使える手段が「抵当権」を設定する方法です。

抵当権とは、簡単にいうと「お金が返せなくなった場合は、購入した家や土地を売ってもいい」という権利の事です。

家を買った人は家を売ってでもお金を返す事になり、銀行は家を売ったお金を回収して借金をチャラにします。

この2人の関係性をもう少し細かく解説します。

抵当権設定者

上の例でみたように家を買った人(ローンを組んだ人)の事を専門用語では「抵当権設定者」といいます。

大きな額のお金を借りるためにローンを組んで買った自分の家を担保にして、万が一ローンを返せない場合には家を売ってお金を返す事になります。

ちなみに抵当権設定者であっても、毎月ちゃんとローンを返している間はその家に住むことが出来るし、勝手に他の人に売ってしまう事も出来ます。

 

抵当権者

銀行のようにお金を貸す人の事を「抵当権者」といい、お金が返せなくなった人の家を競売に掛けて売る事が出来る権利を持つ人の事です。

抵当権者は家や土地をローンの担保にしているわけですから、ローンが返せなくなった時には「抵当権の実行」をする事ができ、家や土地を競売に掛ける事が出来ます。

競売に掛けられると第3者の人にその不動産が買われて、お金が返済されます。

もし、お金を借りた側(抵当権設定者)が勝手に売ってしまった場合でも、抵当権は不動産そのものに付随しているので銀行(抵当権者)は抵当権を実行し競売に掛ける事が出来ます。

 

抵当権の性質

お金が返せなくなった場合のローンの保証として、銀行は土地や家に「抵当権の設定」をするという説明をしました。

実際の抵当権の設定には「登記(不動産の所有者や権利者を正式に登録する事)」が必要になりますが、抵当権には「付従性」と「随伴性」という2つの性質があります。

付従性(ふじゅうせい)

これまで説明してきたように抵当権というのは「権利」ですので、お金を借りたい人の信用が足りない場合でお金を借りる事が出来なかった場合には抵当権も当然発生しません。

また、長い時間掛けてローンを全て返済した時には、銀行はすでにお金を回収しておりローンの保証してもらう必要もなくなりますので、この時に抵当権も同時に消滅します。

これを難しい言葉でいうと「付従性」といいます。

 

随伴性(ずいはんせい)

先ほどの例の場合、抵当権を設定していざという時に抵当権を実行できる権利を持っているのは銀行側ですが、この権利は時々誰かに移動する事があります。

例えば銀行Aが銀行Bに権利を売った場合は、抵当権も銀行Bへ移動する事になり、銀行Bはお金を借りた人に対して同じように抵当権の実行をする事が出来ます。

これを抵当権の「随伴性」といい、借金と一緒に権利もくっついて(随伴する)ことを意味しています。

抵当権と根抵当権の違い

ここからまでは抵当権について解説しましたが、ここからは根抵当権について解説します。

抵当権の場合は家を買う時がメインのお話でしたが、会社を設立して新しいビジネスをする場合に使われる事が多いのが根抵当権です。

分かりやすいように製造業の場合で会社を始める場合には、事務所や工場を建てたり機械を導入する必要があります。

さらにビジネスが上手くいってさらに規模を拡大するには、もっと大きな工場を建てたりもするためさらにお金が必要です。

 

この時、通常の抵当権では借金を全て返した場合には「付従性」によって抵当権が消滅しているため、また新しく抵当権を設定してお金を借りるという面倒な事が起きます。

そこで「根抵当権」ではビジネスに関係するお金の借入れについては、限度額を決めて抵当権をすぐに消滅させないようにする仕組みにする事が出来ます。

自分で会社をやっている人や経理の方であれば詳しいと思いますが、会社を継続的に成長させていくには継続的にお金を借り続ける事も必要です。

根抵当権には「付従性」と「随伴性」はない

根抵当権にはローンの返済が終わっても権利が自動で無くなる「付随性」がなく、権利が移動した時の「随伴性」もありません。

事業のための借入れを継続的に行う事が目的なので、借金が返せなくなった時の担保として不動産を抵当権に設定する事は通常の抵当権と同じです。

 

元本確定後には通常の抵当権と同じ扱いになる

根抵当権はずっと権利が続くかというとそうではありません。

お金を借りる側は権利を銀行に取られたままの状態だと不利になる場合があるので、これを無くすために根抵当権だったものを通常の抵当権と同じような扱いに変更することが出来ます。

これを「元本の確定」といい、根抵当権を設定してから3年間が経過すると、お金を借りた側が銀行に対して「元本を確定する請求」する事が出来るようになります。

これによって限度額が決まり、全ての借金の返済が終われば権利が消滅することになります。

逆に根抵当権設定者(銀行側)から元本確定をする事もでき、この場合は3年を待たずにいつでも元本の確定請求をする事が出来ます。

 

ちなみに限度額の事を「極度額」ともいいますが、この極度額は元本が確定する前であれば変更する事も出来ます。

まとめ

今回は「抵当権」と「根抵当権」の違いについて解説しました。

これらの大きな違いは、借りられる金額が決まっているかそうでないかが大きなポイントになります。

家のローンの場合は借りる金額が最初から決まっているため、全て返済すれば抵当権も終了。その一方で会社のビジネスの場合は借りたい金額が決まっていないので根抵当権を設定するという事です。

この辺りをより詳しく勉強するには「宅建士」のテキストなどで学習するのが良いと思います。

 

このブログでは会社員や学生さんの役に立つ情報や考え方を発信しています。

ぜひ興味があれば別の記事を読んでいただきお役に立てればと思います。

なおつん Lv.若手平社員

30代会社員のなおつんです。
このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

私は製造業(メーカー)の営業系の部署で働いており、年に数回海外出張もします。

個人投資家として様々な投資案件もチャレンジしてFIREを目指して奮闘中です。
会社員や投資家の方にとって有益な情報を発信しています。

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