ワンルームマンション投資の勧誘を受けてみた。

投資を学ぶのに役に立つ

30代会社員のなおつんです。

このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

今回は怪しいワンルームマンション投資の勧誘を受けてみた結果を共有したいと思います。

時々、私が勤める会社の事務所に「投資用の不動産を買いませんか?」という勧誘の電話が掛かって来ることがあります。

いつもであれば「結構です!」と即座に断るところですが、投資家の私としては「これはネタになる!」と思って思い切って勧誘を受けてみる事にしました。

動機の半分は冷やかしではありましたが、不動産投資には以前から非常に興味がありました。営業マンと直接会って話をした事など、経験をお伝えできればと思います。

私はこのブログで資産運用の実績を公開もしていますので、興味のある方はぜひ他の記事もご覧ください。

投資案件について詳しく話を聞いてみた。

私はこの不動産会社の営業マンからの電話を受けて、相手が名乗った会社名をすぐにメモし、仕事が終わって自宅に着いてからネットで調べてみました。

電話を掛けてきた不動産の会社は関西に所在している事や、資本金9,000万円の割と大きな会社であある事が分かりました。

その会社のホームページには「無料の資料請求」というフォームがあったので、そこから名前や住所、昨年の年収などの個人情報を記入しました。

このフォームに入力した日は金曜日の夜だったので、次の日は土曜日でお休みでした。

入力が完了して数分も経たないうちに知らない番号から私のスマホに着信があったので、「まさか!」と思って電話に出てみると、案の定その不動産会社の営業マンからの電話でした。

話を聞いてみると「お客様にピッタリの良い投資用の物件がある」との事で私に連絡をしたとの事です。

フォームに情報を入力した途端にすぐに電話で連絡をしてくる点は、営業マンとして熱心というべきか、厳しいノルマでもあるのか分かりませんが、レスポンスの早さにとにかく驚きました。

電話口での会話のやり取りや相手からの質問事項をまとめると以下のようなものでした。

① お客様(私)の年収が高くてすごいですね。(おそらく営業の常套句)
② 新型コロナウイルスの影響で給料が減っている人が増えています。
③ 私たちの老後は年金がもらえるかどうかも分かりません。
④ お客様にピッタリの良い投資用の物件があります。
⑤ 明日、お時間あればそちらまで伺いますのでお話聞いてもらえませんか?

年収を褒めたりお客様にピッタリの物件があるというのは営業トークだとは思いますが、言われて悪い気がしないのも事実です。

「直接お会いしませんか?」

関西にある不動産会社の営業マンからの電話を受けて一番驚いたのは、「明日、近くまで伺いますのでお会いして直接お話しできませんか?」という提案をされた事です。

直接会うのは正直迷いましたが、後々のネタになると思い実際に会う事を承諾し、その日の電話は「それでは明日15時に○○駅近くのファミレスでお会いしましょう」といって終わりました。

さらに驚いたのは、その営業マンは次の日に関西から私の住んでいる街までやってくるという事です。

私の住むところは関西から少なく見積もっても250kmはあり、新幹線で来たとしても2時間以上は掛かる場所にあるのに、電話をしたその次の日に会いに来るという営業マンの俊敏さと行動力には驚きました。

 

不動産投資は全て詐欺だと考える事について

以前、とある人から「不動産投資の案件は全て詐欺。このくらいに思っておく方が良いよ。」と教えてもらいました。

「良い案件がある」という事については、よく考えれば分かる事ですが、そんなに良い投資案件があるのならば絶対に人に紹介しないで自分で買ってこっそり儲けるという方法を誰もが選ぶはずです。

今回の電話の勧誘を受けた時にもそんな事を考えながら、営業マンはどんな巧みな話術で私を勧誘してくるのだろうかという点に非常に興味がありました。

私としてはどんな勧誘であったとしても、最初からマンションを購入する予定は無かったので、断る気でいましたが、この出来事はいま考えても非常にいい経験になったと思います。

また、「投資」「ビジネス」「詐欺」というのは、どれも非常に似ているようで全く違う表裏一体の存在なのだと私は考えています。

商品を売った側と買った側の満足感の総量が等しいと考えれば、売った方がぼろ儲けして買った方が損をしたとしても「ビジネス」として成立する事もあるためです。

その一方で真っ当な商売をしているにも関わらず、思っていた以上に金額が高い場合は「詐欺」と捉えられる事もあります。

モノを購入する事を「投資」と考える場合でも、その投資によってどのくらいのリターンが得られるのか、いつ回収できるのかなどは、その人の価値観によって違います。

ブランドバックを購入する事を、ある人は「自己投資」だと考えますが、別の人から見ればただの「浪費」と認識される事もあります。

ビジネスの世界ではWin-Winの関係が大事だとよく言われますが、売った側は利益を出しながら相手にいかに満足させるかがポイントになります。

不動産の業界では「ビジネス」と「詐欺」境界線の境目を判断するのが非常に難しい世界だといえるため、投資初心者がこれらの話を受けるときには「不動産投資は全て詐欺」だと考えるくらいがちょうど良い塩梅だと思います。

現れたのは「意識高い系」若手営業マン

待ち合わせ当日(電話で会話した翌日)、待ち合わせのファミレスで私がコーヒーを飲んで待っていると、そこに現れたのは私よりも若くてスーツをビシッと決めた少しガタイの良い営業マンでした。

軽いパーマを横に流す今どきの髪型と高そうなブランド物の時計を身に着けておりいかにもといった格好をしていました。

後で聞いた知った事ですが、この営業マンの年齢は28歳で学生時代にスポーツをしていたようでうす。その一方で私はファストファッション店で買った安物のシャツにスラックスという服装でした。

会ってすぐは雑談しながらコロナ禍での不動産業界の状況などを聞いたりしました。

この若手営業マンは私の質問に対してもどれもハキハキと答えており、営業マンとしては優秀だという印象を受けました。

雑談のついでにその営業マンの顧客層を聞いてみたところ、安定的な収入がある公務員や大手企業の会社員が多いとの事でした。

これは一概には言えませんが、恐らくワンルームマンション投資に手を出す人は、平均よりも少し上くらいの所得がある人や生活に困っていない裕福な世帯が多いのだと推察していました。

この営業マンが営業マンの姿をした詐欺師であるかどうかは別にしても、ワンルームマンション投資の被害に合いやすい層も小金持ちが多いのが実情のようです。

提案されたワンルームマンション投資

不動産投資の全体像を理解するために分かりやすく以下の図にまとめました。

基本的な不動産投資とは、不動産業者が販売する物件をまず投資家が購入して、その不動産を他人に貸し出す(賃貸する)ことで家賃を収入として得るビジネスモデルとなります。

不動産は取り扱い価格が非常に高額になるため、多くの場合は銀行などの金融機関から借入れを行って購入するのが一般的です。

借入れの返済原資は不動産借主からの家賃収入となりますが、投資家は借入れの利息以外にも修繕費、設備費、広告費、税金などの費用の負担があり、それらを全て差し引いた金額が手取り収入となります。

不動産投資の収益のイメージ図

 

今回私が不動産業者に提案された物件ですが、東海地方にある誰もが知る大きな駅の中心街にあるワンルームの投資用マンションで価格は1,500万円でした。

すでにこの部屋には借主が住んでいるため、不動産会社からこの部屋を購入すれば、即収益化が出来るという事でした。

ただ1,500万円の大金は一括で支払えないので、10万円を頭金として残りの諸費用は全て銀行から借り入れをするというローンを組むという提案です。

銀行から借入れした金利と元金の返済は、家賃である数万円をもとに返済をして毎月1万円ほどプラスの収益になるという事でした。

ローンは35年間の返済が必要になりますが、全ての返済が終了した後にはワンルームマンションが完全に自分の資産となり、その後は家賃収入がそのまま丸儲けだから老後の年金代わりともなるので安心できるというのが営業マンの話でした。

初期費用がたったの10万円で1,500万円の駅近マンションが所有出来て、しかもローンを返済しても毎月1万円のお金が手に入る、「こんなに美味しい話があるなんて!」と思う人も多いと思います。

一見して非常に魅力的な投資に見えますが、このワンルームマンション投資には大きな罠がありました。

 

不動産投資は「ビジネス」である

不動産投資として実際に物件を購入して運用するには、家賃収入から銀行の借入金の返済や様々な経費などを考慮した上で収益を出す事が必要です。

さらには「物件価格の相場」「家賃収入の下落」「空室のリスク」なども考えて、かなり綿密な計算をしなければいけないのと、銀行からの借入れは10~30年と長期的になるため先を見通せる思考力も必要になります。

ここまで考えると、不動産業界は「投資」というよりも、すでに「ビジネス」という領域になり立派な事業といえます。

不動産会社から提示されたワンルームマンション投資の表面的な利益だけを見て「これは儲かる!」と何も知らない素人に思わせて買わせる営業方法が流行しているようですが、販売する側がどこまでこれらを深く説明し、また購入する人が不動産事業についてどこまで深く考えて投資判断をしているかは疑問です。

良い面だけを自分の都合の良いように解釈して判子を押してしまうと、最終的に多額の損を被ってしまう事になります。

私が実際に勧誘を受けたワンルームマンション投資の案件は、空室になった場合のリスクやローンが終了した後の売却についてはほとんど説明はされずに、「老後の年金代わりになります。」と都合の良い部分だけを語られました。

ローンが終わった35年後に果たして私の買ったワンルームマンションの価値が下落して売るに売れないという物件になっているのではないか、予想もできないようなマンション全体に関わる高額の修繕費が発生するのではないか、などは素人では判断が難しいと聞きます。

これらを総合的に考えると、良い話だけを聞いて「そんな旨い儲け話が何故自分のところに来るのか?」をよく考えてみる必要があります。

不動産を販売する側の立場になって考えるとすぐに分かる事ですが、本当に儲かっている物件であれば他人に販売なんかしなくても自社で保有し続けて収益を上げ続ければいいわけです。

わざわざ他人に販売する必要があるという事は、何らかの罠があると考えて良いと思います。

ワンルームマンション投資の落とし穴

私が提案されたワンルームマンションの落とし穴をまとめると以下のようなものです。

① 東海地方の大都市駅近くのワンルームマンション 物件価格1,500万円
② 初期費用は10万円のみ、購入時の諸費用も含めて全てローン
③ ローンは35年で金利は年2.0%
④ 家賃収入は毎月6~7万円程度
⑤ 諸経費を入れても毎月1万円の利益が出る
⑥ ローン終了後は家賃がまるまる収入となる
⑦ 表面利回りは5%程度!?

上記が営業マンから提示されたワンルームマンション投資の概要ですが、一番の落とし穴は表面利回りが4%程度という事です。

表面利回りというのは、物件価格に対して年間の家賃収入がいくらになるかという計算で求める事が出来ますが、諸経費を入れないで表面利回りを計算すると約5%程度になるようです。

表面利回り(%) = 60,000円 × 12ヵ月 ÷ 1,500万円 × 100

実際の不動産事業では、ここから修繕費や税金などの費用も含めた「実質利回り」で計算しなければいけないので、表面利回り5%では実際はほとんど収益が無いか、ヘタすると赤字になる事が容易に想像が出来ます。

もし仮にこのワンルームマンション投資の実質利回りが数%出たと考えてみても、海外の投資信託の利回りが年平均3~7%出る事を考えると、わざわざ大きなリスクを取ってまでワンルームマンション投資を行う理由はありません。

おとなしく「つみたてNISA」や「iDeCo(イデコ)」の制度を活用して、資産形成する方がよっぽどリスクも低く安定的に運用が出来ると考えても良いと思います。

営業マンがわざわざ関西から片道2時間も掛けて来たという事についても、不動産会社が支払う交通費と時間だけでかなりのコストが掛かっているはずです。

この業者からすればそれらの経費を見越しても、この物件を売る事は相当旨いビジネスという事が分かります。不動産業者が儲かるというのは投資家にとって損を被る可能性が非常に高い事が簡単に分かると思います。

なおつん(左)
なおつん

旨い話をわざわざ新幹線で2時間かけて向こうから持ってきてくれるような甘い世界ではありません。

まとめ(+後日談)

最終的には私がこの物件を買う意思は全く示さなかったため、営業マンは諦めて帰っていきましたが、不動産投資を学ぶには非常にいい経験でした。

全てのワンルームマンション投資を否定するつもりは毛頭ありませんが、多くの不動産投資は儲からないというのが結論です。

こういった旨い話は鵜呑みにせず自分で調べて自分の目で見たうえで決める事が一番大事だとも実感しましたし、特に不動産投資に関しては金額が大きいがゆえに一度失敗すると再起が出来なくなり最悪は自己破産する人も多いと聞きます。

資本主義社会では至る所に罠が仕掛けられているので、私自身ももっと勉強してカモにならないように知識武装をしていこうと思います。

ちょっと後日談

このワンルームマンション投資の勧誘を断ってしばらく経ちますが、今でもこの不動産会社からは3カ月に一度のペースで私に電話が掛かって来ます。

声から判断すると私の町までやってきて勧誘してきた当時の営業マンとは別の営業マンだとは思いますが、「まだ不動産投資に興味ありますか?」という内容の話をしてきます。

私が断っても「どういったところが購入しないポイントですか?」と食い下がってきます。

特に頻繁に掛かってくるわけでは無いので、そこまで迷惑はしていませんが適当に話を合わせて断るようにしています。

なおつん(左)
なおつん

不動産投資そのものは非常に魅力的ですし興味はありますが、自分で物件を見つけたり収益の計算できるように勉強中です。

このブログでは会社員や学生さんの役に立つ情報や考え方を発信しています。

ぜひ興味があれば別の記事を読んでいただきお役に立てればと思います。

なおつん Lv.若手平社員

30代会社員のなおつんです。
このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

私は製造業(メーカー)の営業系の部署で働いており、年に数回海外出張もします。

個人投資家として様々な投資案件もチャレンジしてFIREを目指して奮闘中です。
会社員や投資家の方にとって有益な情報を発信しています。

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