誰でも不動産へ投資が出来る「REIT(リート)」を解説

投資を学ぶのに役に立つ

30代会社員のなおつんです。

このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

今回は不動産投資信託の「REIT(リート)」について詳しく解説していきます。

私はFIREを目指している会社員で、資産運用や投資に関する記事を書いているので、気になる方はぜひ関連記事もご覧ください。

REIT(リート)の概要と仕組み

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取った言葉で、もともとはアメリカが発祥です。

REITの名称からも分かるように、不動産へ投資する投資信託という金融商品のひとつです。

 

なおつん(左)
なおつん

REITを一言でいうと「不動産投資信託」ですね。

通常、不動産投資といえば、銀行から大きなお金を借りて家屋やマンションなどの不動産を購入し、賃貸として住居の貸し出しを行い、この家賃収入から銀行のローンを返済した後に残ったお金を利益にするといった投資の手法です。

一方でREITでは、多くの投資家が少額ずつお金を出し合う事で、不動産投資法人が投資家の代わりに不動産を保有・運営し、その利益を投資家に分配するという仕組みです。

投資家は間接的に不動産のオーナーとして少額から運用ができて、投資金額に応じた分配金を受け取る事が出来ます。

また、日本のRETIの仕組みの事を「J-REIT」と呼び、JはJapanの略です。

6つの代表的なREITの分類

REITは不動産に投資する投資信託ですが、投資対象となる不動産は主に6つの種類に分類されます。

1、住宅REIT

住宅REITはその名の通り、住宅用の不動産に投資するものです。住居用の不動産は景気の影響が少なく、安定的に分配金を出してくれることが期待出来ます。

2、オフィスREIT

オフィスビルなどに投資するREITです。こちらは住宅REITと違い景気によって不動産の賃料や稼働率の影響を受けやすいため、オフィスREIT自体もそれに伴って影響を受けるのが特徴です。

3、ホテルREIT

ホテルREITは、ホテルなどの宿泊施設に投資するREITで、観光業と業績や景況が密接に関わってくるため、ホテルREITも景気の影響を受けやすいREITといえます。

4、商業施設REIT

大型のショッピングモールなどに投資するREITです。商業施設は小売業との関連性が強く、現在ではネット通販などが主流になってきているため、若干厳しい状況にあるREITです。

5、物流REIT

倉庫などの物流などの業界との関連性が強いREITで、ネット通販などが増えくると物流REITも盛んになると業績も好調になり、物流REITもそれに比例して盛り上がります。

6、ヘルスケアREIT

老人ホームなど高齢者向けの住居などに投資するREITです。超高齢化が進む日本の現状を考えると、今後は成長が期待できる分野といえます。

7、その他のREIT

その他のREITとして最近注目されているのは、太陽光発電などのインフラへ投資するREITがあり、こちらも今後の成長性が期待出来そうです。

「不動産型クラウドファンディング」との違い

不動産の投資といえば「不動産型クラウドファンディング」や「不動産ソーシャルレンディング」というサービスも存在していますが、REITとの基本的な違いはありません。

投資家から集めたお金で不動産業者が不動産を購入したり運用する事で収益化し、その収益の一部を分配金として投資家へ還元するという仕組みです。

一番の違いは、不動産クラウドファンディングでは投資した資金が一定期間の間は不動産業者へ預ける事になり、お金をすぐに引き出すことができない点です。

その代わり分配利回りが3~10%を超える高い案件もあるため、比較的リスクが高い投資といえますが、投資金額が1万円から出来るサービスも増えてきており、投資初心者にも手軽に投資が出来るようになっています。

以下は「CREAL」という不動産型クラウドファンディングサービスで過去に募集されたファンドの一例です。

出典:CREAL

利回りが5%と高めの魅力的なファンドですが、運用期間が12ヵ月あるのでこの期間は原則お金の引き出しをする事が出来ません。

不動産型クラウドファンディングやソーシャルレンディングについては別の記事でも解説しているので、興味のある方はご覧ください。

ソーシャルレンディング投資のメリットとデメリット

REIT(リート)のメリット

REITのメリットは以下のものがあります。

・少額から不動産に投資が出来る
・現物不動産よりも現金化しやすい
・複数の物件に分散投資が出来る(投資物件の選定が必要無い)
・分配金利回りが約3.5%程度と高め

REITのこれらのメリットについて一つずつ解説します。

・少額から不動産に投資が出来る

通常は金額が高くてなかなか手が出ない不動産ですが、REITではこれらの不動産を証券化して小口にすることで、少額から投資が可能になっているのが特徴です。

購入時のハードルが下がる事は特に投資家にとって嬉しい事であり、「NISA」などの制度を使ってREITを購入すれば分配金などが非課税で受け取る事も出来ます。

・現物不動産よりも現金化しやすい

REITは不動産への投資ですが、不動産と比べて圧倒的に現金化しやすいという特徴があります。

通常の不動産では不動産会社を通して売主を探したり、売買契約などの締結などのプロセスが必要となるため、不動産が現金になるまでに数週間から数か月の期間が掛かる事もあります。

一方でREITであれば、投資信託と同じように証券会社で売買が可能ですので、リアルタイムで売買してすぐに現金化する事が出来ます。

これが不動産投資とREITの大きな違いであり、REITの大きなメリットといえます。

・複数の物件に分散投資が出来る

REITは基本的に投資信託と同様に様々な物件に複数投資する商品がほとんどですので、投資の分散効果が期待できます。

投資先の物件が一つだけだと、空室リスクや自然災害などが起きた時には、そのリスクを全て被ってしまう事になりますが、いくつかの物件に分散していると一つがダメでも他の物件でカバーできる事が期待できます。

REITでは国や不動産のセクターなど様々な物件に分散投資が出来る商品があるので、自分の投資戦略に基づいた商品選びが出来るようになっています。

また、収益性の高い不動産の選定には非常に高いスキルが求められますが、REITではこれらの選定をプロが行ってくれるので、投資家が物件の選定を必要する必要はありません。

・分配金利回りが3%程度と比較的高め

REITの分配金の利回りは投資の中でも比較的高配当に分類できます。

通常の株式や投資信託の配当利回りは年間1~2%程度ですが、REITでは3%を超える商品が多いので、それが高配当と呼べる理由です。

私は「米国高配当ETF」に投資をしていますが、この配当利回りも約3%前後です。

REIT(リート)のデメリット

REITのデメリットは以下ものがあります。

・投資元本が保証されない
・日々、基準価額が変動する
・分配金が減少する場合もある
・REITのインデックス投資信託は運用コストが若干高め
・投資元本が保証されない

REITは投資商品ですので、銀行預金や保険商品などと違い元本が保証されていません。

これはREITに限らずどの投資商品にもいえることですが、「価格変動リスク」「為替リスク」「金利リスク」「流動性リスク」「信用リスク」など様々なリスクを抱えている事を理解しておきましょう。

・日々、基準価額が変動する

株価は需要と供給によって売買されるため毎日価格が変動します。

不動産投資信託であるREITもこれは同じで、基準価額が毎日変動するため日によって増えたり減ったりします。

REITのメリットとして高い分配率が挙げられますが、分配金が増えたとしてもそのREITの基準価額が減ってしまう場合は収支がトントンになるか、場合によっては損失が出る場合もあります。

・分配金が減少する場合もある

REITの分配金は不動産の運営状況に影響されるので、収益が出なければ投資家への分配金が減る事もあります。

これについては投資する不動産のセクターを分散して投資するか、成長が見込める分野の不動産を含んだREITへの購入をするのが賢明です。

・REITのインデックス投資信託は運用コストが若干高め

REITは最近の低コストの投資信託と比較すると若干運用コストが高めに設定されています。

最近のネット証券で購入できる株式の投資信託は0.1%代までコストが下がってきていますが、REITでは低くても0.2%程度からです。

とは言っても「楽天証券」「SBI証券」などのネット証券で購入すればこれらのREIT商品が購入出来るので、長期運用が前提であれば購入を検討してみるのが良いと思います。

RETI(リート)のおすすめ商品

REITのおすすめ商品をいくつか紹介しておきます。

私が楽天証券でREIT商品を調べた結果、信託報酬が低く長期投資に向きそうな全世界(日本を除く)に投資しているREIT商品がいくつか見つかったので紹介します。

・eMAXIS Slim 先進国リートインデックス
・Smart-i 先進国リートインデックス

・One-たわらノーロード先進国リート
・ニッセイグローバルリートインデックスファンド
・三井住友・DC外国リートインデックスファンド

これらのREITは「S&P先進国REITインデックス」や「S&PグローバルREITインデックス」という指数に連動しており、日本を除く世界中の不動産に投資が可能であるREITです。

上記のREITをまとめたものが以下の表です。

これらのREIT商品が手数料も低く、長期的な分散投資に向いているといえます。

注意点は、これらのREITに投資をしても分配金(配当金)は受け取れません。

REITの運用収益は投資家に分配金として支払うのではなく、自動的に再投資される形で基準価額に反映されるので、資産価値が成長するための複利効果を得る事ができます。

実際に分配金が出るREITは「楽天証券」「SBI証券」で検索してもいくつか出てきますが、長期投資が前提であれば分配金が出ないREITの方が個人的には良いと思っています。

まとめ

自分の資産を長期的に増やしていくための分散投資の方法として、資産の一部をREITに投資することは十分に有効だといえます。

その理由は、REITは人々の生活に密接に関っているため、不動産を利用する人がいる限りは社会的需要はほとんど変化せずに安定的な運用が期待できるためです。

「楽天証券」「SBI証券」でREITへの投資をぜひ検討してみてください。

また、投資に関連する記事もブログにしていますので、興味がある方はぜひご覧ください。

なおつん Lv.若手平社員

30代会社員のなおつんです。
このブログでは30代会社員の悩みを同じ会社員へ向け共有し、今日よりも明日へ一歩前進できるような記事を書いています。

私は製造業(メーカー)の営業系の部署で働いており、年に数回海外出張もします。

個人投資家として様々な投資案件もチャレンジしてFIREを目指して奮闘中です。
会社員や投資家の方にとって有益な情報を発信しています。

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