2025年の不動産投資信託（REIT）は買い時？初心者でも分かる仕組みと今後の見通し

「株や投資信託はやっているけど、不動産投資信託（REIT）って実際どうなの？」
最近、そんな声をよく聞きます。金利上昇・円安・インフレなど経済の変動が続くなか、安定的な配当収入を得られるREIT（リート）は再び注目を集めています。

この記事では、2025年以降のREIT市場の見通しや、他の投資との比較・始め方・リスクについて初心者にも分かりやすく解説します。

不動産投資信託（REIT）とは？

REIT（Real Estate Investment Trust）とは、投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、その賃料や売却益を投資家に分配する金融商品です。
つまり、「不動産を小口で所有できる投資信託」のような仕組みです。

通常の不動産投資のように何千万円も必要なく、1万円程度から投資可能。個人でも気軽に「ビルオーナー」になれる点が魅力です。

REITの種類と特徴

REITには主に以下の3種類があります。

オフィス系REIT：都心のオフィスビルを中心に保有（例：日本ビルファンド投資法人）
住宅系REIT：賃貸マンションなどを保有（例：アドバンス・レジデンス投資法人）
商業系・物流系REIT：ショッピングモールや物流施設を保有（例：日本ロジスティクスファンドなど）

このほか、ホテル系、ヘルスケア系などもあり、分散投資も可能です。

国内REIT（J-REIT）は東京証券取引所に上場しており、株式と同じように日中に売買できます。

REITの魅力｜高配当・安定収入・分散効果

REITが人気を集める最大の理由は、高い分配金利回りです。

2024年時点で、J-REIT全体の平均分配金利回りはおよそ4〜5％台。
低金利の定期預金や債券に比べると魅力的な水準です。

① 高配当が期待できる

REITは法律上、利益の90％以上を投資家に分配することで法人税が免除されます。
そのため、利益が出れば必ず高い分配金を支払う構造になっています。

② 株式や債券との分散投資に向いている

株価と不動産価格は必ずしも連動しません。
そのため、REITをポートフォリオに組み入れることで、全体のリスクを抑える分散効果が期待できます。

③ 物件管理の手間が不要

個人で不動産を所有する場合、入居者対応や修繕などが必要ですが、REITでは運用会社がすべて管理。
投資家は配当を受け取るだけでOKです。

2025〜2026年のREIT市場の見通し

2023年から続いた金利上昇局面がようやく落ち着き、2025年以降のJ-REIT市場には明るい兆しが見えています。AIを活用した市場予測モデルによると、2026年にかけて「緩やかな上昇トレンド」が続く可能性が高いとされています。

① 金利上昇の一服

REITは金利上昇に弱いと言われますが、2025年には日銀の金融政策が安定し、金利の上昇圧力は限定的になると予想されています。
借入コストの上昇が抑えられれば、REITの収益性は改善します。

② 都心部の不動産需要は堅調

オフィス空室率は一時期上昇しましたが、リモートワークの定着とともに「利便性の高い立地」に需要が戻っています。
特に東京・大阪・福岡などの都市圏では、REITの資産価値が下支えされています。

③ 外国人投資家の資金流入

円安によって日本の不動産が割安に見えるため、海外マネーの流入が続いています。
これはJ-REIT市場にとってプラス要因です。

為替の動向については、以下の記事でも詳しく解説しています。
➡ AIが予測する2026年の為替相場｜円安は続く？ドル円・ユーロの行方

REIT投資のリスクと注意点

① 金利上昇リスク

金利が上昇すると、REITの分配金が減る可能性があります。借入金の利息負担が増えるためです。
また、投資家がより安全な債券に資金を移す傾向もあります。

② 不動産市況の悪化

景気後退や企業業績の悪化で、オフィスの空室率が上がると収益が低下します。
特にオフィス系REITは経済動向の影響を受けやすいです。

③ 株価変動リスク

REITは上場投資信託なので、株式市場の影響も受けます。短期的な値動きに一喜一憂せず、長期で保有する姿勢が大切です。

REITの買い方とおすすめの投資法

① 証券会社の口座から購入できる

REITは株式と同様に証券会社の取引画面から購入できます。
1口単位で売買でき、NISA口座にも対応している商品もあります。

② ETFや投資信託を活用する

「どのREITを選べば良いか分からない」という方は、複数銘柄に分散投資できるETFや投資信託がおすすめです。

上場インデックスファンドJ-REIT（東証：1343）
iシェアーズ・コアJリートETF（東証：1476）
野村J-REITファンド（分配金重視型）

少額から積み立てできるタイプも多く、初心者でも始めやすいです。

③ 長期保有で配当を積み上げる

REITは短期で値上がり益を狙うよりも、長期保有で配当金を受け取る「インカム投資」に向いています。
毎月・毎年の分配金を再投資すれば、複利の力で資産が増えていきます。

他の投資との比較｜REIT・株式・債券・オルカン

項目	REIT	株式（S＆P500など）	債券	オルカン
リターン	中〜高（4〜6％）	中〜高（5〜8％）	低（1〜3％）	中程度
リスク	中程度	中〜高	低	中
向いている人	安定配当を求める人	成長株に投資したい人	低リスク志向の人	世界分散をしたい人

REITは「安定したキャッシュフローを得たい人」に最適です。
株式（特にS＆P500やFANG＋）のように成長力はやや劣りますが、安定感は抜群です。

まとめ：REITは「安定×高配当」の現実的な資産運用先

REITは景気の波に影響を受けやすい一方で、長期的には安定したインカム収入が得られる魅力的な資産クラスです。
特に、金利上昇が一服した2025〜2026年は「買い時」と見る投資家も増えています。

分散投資の一部としてREITを組み入れれば、株や為替の変動リスクを抑えつつ、着実に資産を増やすことができます。

他の投資戦略もあわせてチェックして、自分に合った資産運用スタイルを見つけましょう。
➡ FIREを最速で実現するための投資戦略まとめ